破解長者居屋按揭迷思：貸款公司助你圓夢？

長者居屋按揭的常見誤解

在香港這個寸土寸金的都市，許多長者懷抱著擁有安樂窩的夢想，卻在申請居屋按揭時遭遇重重阻礙。根據香港房屋委員會2023年統計，65歲以上長者申請居屋的比例較五年前增長了28%，但成功獲批按揭的比率卻僅有42%。這種現象主要源於社會普遍存在的三大誤區：首先是認為年齡超過60歲便難以通過銀行審核；其次是誤解退休後缺乏固定收入就無法證明還款能力；最後是低估了貸款公司在融資方案上的靈活性。事實上，隨著金融市場的多元化發展，現在已有更多適合長者的融資選擇，特別是專業貸款公司提供的長者買居屋按揭服務，正逐漸成為解決這些困境的有效途徑。

許多長者在諮詢按揭時，往往被傳統銀行的嚴格標準所嚇退，卻忽略了市場上其他可行的選擇。香港金融管理局的數據顯示，2023年第三季度透過貸款公司成功申請居屋按揭的65歲以上長者較去年同期增長了15%，這充分說明了非銀行金融機構在服務長者客群方面的優勢。值得關注的是，這些貸款公司通常能提供更具彈性的還款方案，並會綜合考慮申請人的整體財務狀況，而非單純依賴年齡或固定收入等單一指標。因此，長者與其因常見迷思而放棄置業夢想，不如深入了解市場上的各種選擇，特別是貸款公司提供的專業服務。

年紀大一定無法申請按揭？

傳統觀念認為，年齡是銀行審批按揭的重要障礙，但實際情況遠比想像中樂觀。香港銀行公會2023年的報告指出，本地銀行對長者按揭申請的審核通過率達68%，且年齡上限已放寬至75歲。銀行主要考量的是申請人的還款能力、信用記錄、健康狀況以及擔保人條件等多方面因素。具體而言，銀行會評估申請人的穩定收入來源、資產負債比例、過往還款記錄，並要求提供最近三個月的收入證明和銀行流水。健康狀況方面，部分銀行會要求超過70歲的申請人購買按揭保險或提供健康證明，以降低潛在風險。

相較於傳統銀行，貸款公司在處理長者買居屋按揭時展現出更大的靈活性。這些機構通常採用個案評估方式，不僅考慮申請人的當前收入，還會綜合評估其資產總值、子女擔保條件，甚至是未來可能的繼承資產。根據香港消費者委員會2023年的調查，專業貸款公司為長者提供的按揭產品具有以下優勢：申請門檻較低、審批流程更快（平均7-10個工作日）、還款期限更靈活（最長可達25年）。此外，部分貸款公司還提供「先息後本」的還款方式，有效減輕長者初期的還款壓力。

• 還款能力評估：包括退休金、投資收益、租金收入等多元收入來源
• 健康狀況考量：部分機構接受醫療保險保單作為輔助證明
• 擔保人條件：子女或親屬擔保可大幅提高審批成功率
• 資產證明：定期存款、基金投資、保險儲蓄等均可作為輔助財力證明

退休人士沒有收入無法申請按揭？

退休並不意味著失去申請按揭的資格，關鍵在於如何向金融機構證明穩定的還款能力。根據香港金融管理局的指引，銀行和貸款公司接受多種退休人士的收入證明，包括但不限於：強積金定期支付、職業退休計劃款項、年金計劃收入、投資組合收益、物業租金收入等。數據顯示，2023年香港65歲以上長者的平均每月被動收入達$18,500，這為申請居屋按揭提供了堅實的基礎。重要的是，申請人需要提供至少六個月的收入記錄，並證明這些收入的可持續性。

專業貸款公司針對退休人士特別設計的按揭產品具有獨特優勢。這些產品通常會根據申請人的整體資產狀況進行評估，而非單純依賴每月現金流。例如，某些貸款公司推出的「資產抵押按揭」計劃，允許申請人以其持有的股票、基金或保險儲蓄作為輔助擔保，從而提高貸款額度或降低利率。另一種常見的「反向按揭」方案，則讓長者可以將現有物業的價值轉化為購買居屋的資金，同時繼續享有居住權。這些創新產品為退休人士提供了更多元化的選擇，使長者買居屋按揭不再是不可能實現的夢想。

按揭成數太低，首期壓力太大？

面對居屋市場的高房價，許多長者擔憂按揭成數不足導致首期壓力過大。根據香港金融管理局最新指引，價值800萬港元以下的物業最高按揭成數為90%，但這通常適用於較年輕的申請人。對於長者申請人，銀行和貸款公司可能會根據年齡和還款能力調整按揭成數，這確實可能增加首期壓力。然而，透過合理的財務規劃和策略調整，長者仍然可以找到解決方案。數據顯示，2023年成功購置居屋的長者中，有65%透過多元化的資金籌集方式解決了首期問題。

增加首期比例的有效策略包括：重新審視日常開支、出售非核心資產、善用儲蓄保險的現金價值等。具體而言，長者可以考慮將持有的股票、基金或黃金等流動性較高的資產變現，或者利用保單抵押貸款方式獲取資金。更重要的是，貸款公司提供的二按服務（secondary mortgage）能有效減輕首期壓力。這些二按計劃通常與一按配合，整體貸款額度可達物業價值的80-90%，且還款條件相對靈活。不過，申請人需注意二按的利率通常較一按為高，且需要仔細評估自身的還款能力，避免過度槓桿。

• 資產重組：評估現有資產流動性，優先處置閒置資產
• 親友資助：子女或親屬提供的無息或低息借款
• 政府計劃：善用「長者安居計劃」等政府資助方案
• 二按服務：選擇信譽良好的貸款公司提供的二按產品

按揭壓力測試太難通過？

按揭壓力測試是許多長者申請居屋按揭時的主要障礙，特別是對於收入固定的退休人士。香港金管局的壓力測試要求申請人在現行利率基礎上加3%的壓力利率下，每月供款不得超過月收入的60%。根據2023年銀行業數據，65歲以上申請人的壓力測試通過率僅為55%，這確實是個挑戰。然而，這並不意味著沒有解決方案。尋找合適的擔保人是提高通過率的有效方法，特別是當擔保人具有穩定收入和良好信用記錄時。

選擇較短的還款年期是另一個值得考慮的策略。雖然這可能導致每月還款額增加，但實際上能夠大幅降低總利息支出，並提高壓力測試的通過率。數據顯示，選擇15年還款期相比25年還款期，在壓力測試中的通過率高出23%。此外，貸款公司在壓力測試方面通常比銀行更具彈性，部分機構甚至會根據申請人的具體情況調整測試標準。例如，某些貸款公司會考慮申請人的醫療保險覆蓋情況、子女財務支持能力等輔助因素，提供更人性化的評估。

應急錢不足以應付突發狀況？

在規劃長者買居屋按揭時，預留足夠的應急錢是至關重要的風險管理措施。香港金融專家普遍建議，長者應該準備相當於6-12個月生活開支的應急錢，以應對可能的醫療支出、物業維修或其他突發狀況。根據統計處2023年數據，香港長者家庭平均每月開支約為$15,000，這意味著理想的應急錢金額應在$90,000至$180,000之間。計算應急錢需求時，需要綜合考慮以下因素：基本生活費、醫療保險自付額、物業管理費預留、以及可能的利率上升風險。

善用備用信貸額度是管理應急錢的有效策略。許多貸款公司提供與按揭產品綁定的備用信貸服務，允許申請人在緊急情況下動用預先批准的信貸額度。這種安排既能確保資金周轉的靈活性，又不會影響日常資金的使用效率。值得注意的是，這些備用信貸通常具有較傳統私人貸款更優惠的利率，且還款方式更為靈活。在選擇這類產品時，長者應該仔細比較不同貸款公司的條款，特別是關注動用費率、利息計算方式和還款彈性等關鍵條款。

• 醫療準備金：預留相當於3個月收入的醫療專項資金
• 家居應急基金：準備物業價值1-2%的維修備用金
• 利率緩衝：確保能承受2-3%的利率上升空間
• 信貸保障：建立備用信貸額度相當於6個月收入

如何選擇合適的貸款公司？

選擇合適的貸款公司是確保長者買居屋按揭順利進行的關鍵步驟。香港市場上有眾多提供按揭服務的貸款公司，但其產品質量和服務水平參差不齊。根據香港消委會2023年的調查，消費者在選擇貸款公司時應該重點關注以下幾個方面：公司持牌狀況、產品透明度、利率水平、隱藏費用、以及客戶服務質量。具體而言，應該優先選擇持有香港放債人牌照的正式機構，並查詢其在香港公司註冊處的登記狀況。

比較不同貸款公司的產品與服務時，應該建立系統化的評估框架。這個框架應該包括：利率比較（包括實際年利率和每月平息）、手續費結構（如申請費、律師費、估值費等）、提前還款條款、罰息期長短、以及還款彈性等關鍵要素。根據香港金融科技協會的數據，2023年專業貸款公司的平均按揭利率較傳統銀行高出1-2%，但提供更快的審批速度和更高的靈活性。此外，查詢貸款公司的信譽與口碑同樣重要，可以透過香港金融糾紛調解中心、個人信貸資料庫等官方渠道了解公司的經營狀況和客戶評價。

長者如何借助貸款公司成功申請居屋按揭

陳先生今年68歲，退休前是中學教師，一直夢想擁有自己的居屋單位。2023年初，他透過專業貸款公司成功獲批了價值450萬港元的居屋按揭。這個案例的成功關鍵在於妥善的財務規劃和選擇合適的貸款機構。陳先生雖然已經退休，但他提供了穩定的強積金定期支付記錄（每月$12,000）、出租車位收入（每月$3,500）以及子女提供的擔保，這些因素綜合起來說服了貸款公司批准其申請。

在申請過程中，陳先生特別注重與貸款公司的溝通，詳細說明了其還款能力和財務規劃。他選擇了貸款公司提供的「彈性還款計劃」，這種計劃允許他在前五年只償還利息，五年後才開始償還本金，有效減輕了初期的還款壓力。同時，他還善用了貸款公司提供的備用信貸額度（20萬港元）作為應急錢，以應對可能的突發狀況。這個案例充分說明，只要選擇合適的貸款公司並做好充分的準備，長者成功申請居屋按揭是完全可行的。

• 個案背景：68歲退休教師，購買450萬居屋單位
• 收入證明：強積金月付$12,000+車位租金$3,500
• 貸款方案：彈性還款計劃+備用信貸額度
• 成功關鍵：子女擔保+完善財務規劃+專業貸款公司協助

打破迷思，善用貸款公司資源，實現安居夢

長者申請居屋按揭並非不可逾越的障礙，關鍵在於打破傳統迷思並善用市場上的專業資源。透過本文的分析可以看出，貸款公司在服務長者客群方面具有獨特優勢，包括更靈活的審批標準、更具創意的產品設計、以及更人性化的服務流程。香港金融市場的多元化發展為長者提供了更多選擇，只要做好充分的準備和規劃，實現安居夢想是完全可能的。

重要的是，長者在考慮居屋按揭時應該採取積極主動的態度，及早開始財務規劃，建立完善的收入證明體系，並預留足夠的應急錢以應對可能風險。同時，選擇貸款公司時應該注重其專業性和可靠性，必要時可以尋求獨立財務顧問的專業意見。隨著香港人口老化趨勢的持續，預計未來將有更多針對長者的金融產品問世，這將進一步改善長者置業的環境。與其被迷思限制，不如主動探索各種可能性，讓晚年生活更加安心舒適。

1